জমি কেনার আগে যে বিষয়গুলো জানা প্রয়োজন

নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে তাড়াহুড়ো বা অযাচিত সিদ্ধান্ত নিলে নানা সমস্যায় পড়ার সম্ভাবনা থাকে। মালিকানা সংক্রান্ত জটিলতা, অনিশ্চিত দলিল ও নানা ধরনের জালিয়াতি সবই ক্রেতার জন্য বিপদ ডেকে আনতে পারে। বিশেষজ্ঞরা বলছেন, জমি কেনার আগে কিছু বিষয় যাচাই করলে প্রতারণার ঝুঁকি অনেকাংশে কমানো সম্ভব।

নিচে জমি কেনার আগে অনুসরণীয় প্রধান নির্দেশনাগুলো তুলে ধরা হলো, যা সরকারি তথ্য এবং সুপ্রিম কোর্টের দুইজন আইনজীবীর পরামর্শের ভিত্তিতে প্রস্তুত করা হয়েছে।

১) কাগজপত্র যাচাই

জমি কেনার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। এই কাগজপত্রের মধ্যে রয়েছে:

* জমির দলিল

* ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

* মিউটেশন পড়চা (CS/RS/মহানগর/মিউটেশন)

* ডিসিআর

* খাজনার দাখিলা

আইনজীবীরা বিশেষ করে দলিল, মিউটেশন এবং খাজনার হালনাগাদ তথ্যের উপর জোর দেন। মি. এএসএম সাকিব শিকদার বলেন, "বর্তমান মালিকানার পাশাপাশি অন্তত গত ২৫ বছরের মালিকানা যাচাই গুরুত্বপূর্ণ। পুরনো দলিল ও পরবর্তী নামজারি খতিয়ানের মিল যাচাই করতে হবে।"

তিনটি অফিসে তথ্য যাচাই করা উচিৎ:

* তহসিল/ইউনিয়ন ভূমি অফিস: জমির প্রকৃত অবস্থা, খাজনার তথ্য, সরকারি স্বার্থ (যেমন খাস জমি, পরিত্যক্ত সম্পত্তি, ওয়াকফ এস্টেট, সরকারি অধিগ্রহণ) যাচাই করা।

* সহকারী কমিশনার (ল্যান্ড) অফিস: মিউটেশন ও নামজারি সংক্রান্ত নিশ্চিতকরণ।

* সাব-রেজিস্ট্রার অফিস: সাম্প্রতিক ছয় মাস থেকে এক বছরের মধ্যে জমির বেচাকেনা রেকর্ড যাচাই।

২) সরেজমিনে যাচাই

কাগজপত্র যাচাইয়ের পর জমি সরেজমিনে দেখতে যাওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এতে করে বোঝা যায়:

* জমির প্রকৃত অবস্থা কেমন (ডোবা, পুকুর, রাস্তা ইত্যাদি)

* জমি সরকারি অধিগ্রহণের আওতায় আছে কিনা

* কাগজে উল্লেখিত দাগ ও পরিমাপ বাস্তবে সঙ্গতিপূর্ণ কিনা

এছাড়া স্থানীয় মানুষদের সঙ্গে কথা বলে জমি সম্পর্কিত তথ্য নেওয়া যেতে পারে। তবে সতর্ক থাকতে হবে, কারণ অনেক সময় 'ভূমিদস্যু'ও বিভ্রান্তিকর তথ্য দিতে পারে।

৩) পরামর্শ গ্রহণ

জমি ক্রয়ের আগে অভিজ্ঞ ব্যক্তির পরামর্শ নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণত আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ, তবে অন্য অভিজ্ঞ ব্যক্তিকেও পরামর্শ নেওয়া যেতে পারে। মি. জাহাঙ্গীর হোসেন বলেন, দক্ষ ব্যক্তির কাছ থেকে জমি সংক্রান্ত তথ্য নেওয়া ঝুঁকি কমায়।

৪) অতিরিক্ত সতর্কতা

বড় বা মূল্যবান জমি কেনার ক্ষেত্রে পত্রিকায় বিজ্ঞাপন দেওয়া এবং মধ্যস্বত্ত্বভোগীর মাধ্যমে না করে সরাসরি মূল মালিকের সঙ্গে আলোচনার পরামর্শ দেয়া হয়। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি ব্যবহার করে কেনা হলে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসের মাধ্যমে মূল মালিকের সঙ্গে যোগাযোগ নিশ্চিত করতে হবে।

৫) কেনার সময় করণীয়

সকল কাগজপত্র যাচাইয়ের পর ক্রয় সিদ্ধান্ত নিন। দলিল প্রস্তুত করার সময় ড্রাফটের তথ্য ঠিকমত এসেছে কিনা যাচাই করুন। এরপরই মিউটেশন বা নামজারি অনলাইনে সম্পন্ন করা সম্ভব।

অর্থ লেনদেনের ক্ষেত্রে রশিদ নেওয়া, ব্যাংক বা চেকের মাধ্যমে টাকা স্থানান্তর করা এবং যথাসম্ভব সাক্ষীর উপস্থিতি নিশ্চিত করা গুরুত্বপূর্ণ। এছাড়াও স্ট্যাম্প ও দলিলের রেজিস্ট্রির রশিদ ক্রেতার নামে রাখা এবং সকল প্রয়োজনীয় কপি সংরক্ষণ করা আবশ্যক।